；真正能够引消费者，即对房地产产品营销能够产生独特作用的还在于有形产品和延伸产品上。对银海园来说，这两都是有缺陷的，这就是造成了银海园被市场冷淡地原因，其中的情况，我想请石总监向大家说明一下。”说着，任一凡向磨磨了。

“好的。市场调查是我带人的。”磨磨接说：“我们设计了一份问卷，向300多名准购房者行了调查，结果是，七成以上的受调查者认为，虽然银海园毗邻新科技园区。在此置业今后会有一定地升值潜力，但毕竟那是许多年之后的事，对此并没有足够的认识。而现在他们看到的是，从A市市中心到银海园，单程车程就需要三到四十分钟。对于行和休闲来说并不方便。而这只是原因之一；

其次，从银海园已开发来的四幢并列单楼地布局来看。购房者普遍觉得那不象是一个让人觉很安逸地住宅区，而是觉得更像是商住楼。从整上看觉其缺乏家的温馨。虽然银海公司地本意是第一期工程结束后上开发第二期，那时的银海园将会有一番全新的面貌，但消费者并不买账，他们对银海园的未来持怀疑态度。恕我直言，因为银海园是银海公司开发的第一个项目，所以，在A市市民里，毫无品牌形象而言。

再就是银海园的所的位置属于城乡结合，周围的开发程度不，四幢楼立在那里，有孤伶伶的觉，生活设施太少，甚至连个象样的菜市场都没有。

本来在开发区工作的人是很多的，他们可以说都是银海园的潜在购买者，但这些人以年轻人居多，银海园最小型的建筑面积也在60平方米以上，虽然这些人从主观意愿上愿意住的离工作单位近一些，但从经济上却买不起银海园大型的房。而少数能买得起银海园的却对它的所谓延伸产品并不满意，于是就形成了银海园现在的尴尬局面。以上我所说的这些是从问卷调查得到的结果，这和我们之前的分析完全吻合。”

磨磨的一番话后，大家又一次沉默下来了，任一凡向磨磨，表示对他刚才那番话的赞赏。

“…哎，没想到我们费了大心血的银海园竟会有这么多问题！”林自洋脸灰暗，看得他的心情糟糕透“任总，你认为导致今天这结果的最关键原因是什么呢？”

“目前我国的房地产市场从总趋势上看，已经以需求为导向的发展阶段，市场化程度逐步加。在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念、一个已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本。目前购房者的经验越来越多，日趋理；违规项目纠纷的问题及房价的问题使分消费者更加谨慎。因此，房地产营销的产品策略、价格策略、营销渠策略和促销策略都必须据目前的市场情况行合理的创新。